оценка участка представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела.
Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах.
Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.
Основные направления оценки земельных участков
Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:
Определение рыночной стоимости земельного участка
Установление арендной стоимости земельного участка
Установление залоговой стоимости земельного участка
Определение инвестиционной стоимости земельного участка
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Методика проведения оценки земельных участков
В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного.
Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж.
И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.
Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.
Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:
Расчет показателя капитализации земельной ренты.
Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
Методика исчисления остатка.
Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.
Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа.
Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли.